인구가 줄어드니까 당연히 땅값이 떨어진다고?

<성공하지 못하는 이유를 ‘정확히’ 알>(링크를 클릭하면 해당 문에 이동합니다)에서 말씀 드렸지만 나는 부동산 이야기를 잘 하지 않습니다.내가 실제로 얻은 평가 수익은 부동산이 주식보다 훨씬 크지만”운”이 많이 작용했기 때문입니다.그래도 내가 부동산으로 지키는 나만의 원칙이 있습니다.바로”슈퍼 스타 도시”에 투자하는 것입니다.”슈퍼 스타 도시”은<도시는 왜 불평등한 것인가>의 저자 리처드·플로리다가 만든 용어로 “인재를 끌어들이고 다른 도시를 몰락시키는 도시를 의미합니다.내가<도시의 미래는 인재에 걸린>>에서 말씀 드렸지만 한국에서 “슈퍼 스타 도시”것은 단 하나의 곳 서울입니다.그러나”부동산 폭락론자”들은 이런 내 생각에 반대할 것입니다.여러가지 이유가 있지만 가장 큰 이유로 “인구 감소”를 드립니다.수요가 없는데 가격이 상승할 리 없다는 어떤 의미로는 너무나 당연한 논리입니다.특히 우리 나라의 인구 감소 속도는 세계 최고 수준이기 때문”앞으로 대한민국에서는 부동산 투자하면 망한다”이라고 주장하는 사람이 많아요.과연 그럴까요?항상 우리 나라의 미래를 알고 싶으면 참고하는 나라가 있습니다.바로 일본입니다.일본은 이미 인구 감소가 2010년부터 시작됩니다.”일본 전체”로 보면 인구 감소에 따른 부동산 가격 하락이 일어나고 있는 것은 확실합니다.특히 지방 소도시의 소멸이 현실화하고 있습니다.그러나 이 논리는 “슈퍼 스타 도시”인 도쿄에는 들어맞지 않습니다.인구 감소가 이미 진행 중인 2013년 이후 도쿄의 지가를 보면 꾸준히 상승하고 있습니다.그것도 꽤나 크게 올랐습니다.

2013~2019년까지 도쿄 23구의 땅값 변화. 상승뿐만 아니라 상승 속도도 점점 빨라졌다. 출처 – 네이버 블로그 백전백승 일본부동산투자

인구 감소가 일어나면 부동산 가격이 전반적으로 폭락하는 것이 아니라 ‘양극화’가 일어나는 것입니다.일본은 한국보다 지역색이 강하고 나라의 크기가 크기 때문에 도쿄 이외에도 대도시가 꽤 많습니다. 그런 일본에서조차 도쿄의 땅값 상승률은 지방을 압도합니다.

도쿄(東京)의 심장부 시부야(渋谷谷) 교차로. 참고로 시부야구의 2019년 땅값은 2013년에 비해 거의 2배 올랐다. 출처 – wikipedia

더구나 대한민국 유일한 “슈퍼 스타 도시”서울이 인구가 감소한다는 이유로 땅값이 떨어진다는 주장은 너무 순진합니다.그리고 부동산 폭락론자가 놓친 맹점이 있습니다.그것은 “인구 수”와 “가구”의 변화는 다르다는 점입니다.과거보다 ” 좋은 일자리”은 서울을 비롯한 수도권에 의한 편중되었습니다.당연히, 지방에 있던 젊은이들은 서울에 점점 들어오고 있습니다.이들의 대부분은 “단신 세대”입니다.그리고 인구 감소에서 보듯 결혼하지 않거나 결혼해도 아이를 안 낳는 게 많아요.즉, 인구가 줄어도 서울”가구”은 꾸준히 늘어나고 있습니다.주택 가격은 “인구 수”가 아니다”가구 수요”로 큰 영향을 받습니다.마지막으로 “(교통 발달)”이 있습니다.저는 KTX를 타고 출퇴근했으니 이 부분에 대해서는 풍부한 경험으로 확실히 말씀 드릴 수 있습니다.공교롭게도 서울과 지방이 KTX로 연결된 이후 지방 상권이 많이 죽었습니다.왜냐하면 더 좋은 인프라를 가진 서울에 쉽게 빨리 갈 수 있기 때문입니다.충남 천안의 경우”서울시 천안구”라는 별명이 붙은 정도입니다.참고로 서울 역에서 천안 아산 역까지 40분이면 도착합니다.서울의 안과 경기에서 움직이보다 빠릅니다.이는 교통이 발달할수록 서울이 갖는 압도적인 인프라에 대한 사람이 많아 그 사람들이 “돈만 있으면”서울에 살리려는 마음이 강해진다는 것입니다.이건 잠재적인 서울 거주 수요가 늘어날 것이며, 당연히 땅값에 영향을 줍니다.다른 글에서도 말씀 드렸지만 인구가 더 줄어들자 서울 안에서도 “슈퍼 스타 지역”만이 지가가 상승할 것이다.결국”부동산 거품” 같은 경우를 제외하면”인구 감소”만은 전반적인 부동산 재앙이 오지 않는다는 것이 나의 결론입니다.오히려”슈퍼 스타 도시””슈퍼 스타 지역”은 계속 오른다고 생각합니다.누구나 ” 좋은 곳”에 살고 싶다는 욕망이 있으니까요. 그래서 우리가 할 일은 어중간한 논리로 부동산 폭락론자의 말을 믿는 것이 아니라 보다 치열하고 치밀하게 부동산 공부를 해야 합니다.부동산 폭락론자가 늘어날수록 공부한 사람에겐 기회가 올 거에요.경쟁자가 줄어드니까요.오늘도 비관만 하고 있는 사람 사이에서 동요하지 않고 꾸준히 투자를 공부하고 있는 여러분을 응원합니다.

오늘의 지혜탐험일지 1. 인구 감소 때문에 부동산 투자는 끝났다는 비관론자들의 주장은 너무나 순진하다. 그렇게 생각하면 도쿄의 땅값은 진작에 폭락했어야 했다. 인구수와 가구수의 변화는 다르다는 점을 명심하라. 교통이 발달할수록 서울과 같은 슈퍼스타 도시는 다른 도시의 인구를 흡수한다. 좋은 땅의 가치는 인구 감소로 깎이지 않는다.※특정 지역의 부동산 추천은 아닙니다.※ 참고1 (「부독」영상, 12:00부터) : https://youtu.be/9ZPv5VfYEjI?si=m2pRffjh3z3q_ttx

※ 참고2 (KBS 다큐 하드코어 서울 1부) : https://youtu.be/4NX5RDyYMxE?si=08ulRCWgS8CBrBEV※같이 읽으면 좋은 글 : <왜 ‘여기’에 오지 않고 부동산에 대해 논하나요?>※같이 읽으면 좋은 글 : <왜 ‘여기’에 오지 않고 부동산에 대해 논하나요?>